文/顾天杰

通缩和衰退 隐隐出现知名经济学家刘煜辉，4月7日在一场策略会上，分享了一系列新观点其中引起争议比较大的是通缩他提到一个数据，这一轮需求端矛盾的核心，是家庭部门确实没钱了，6个钱包家底掏空了中国家庭部门的总负债占其可支配收入的比例已经高达137.9%，同期美国家庭的债务率的水平大概是90%。

因为高债务，家庭部门的支付能力受到明显地抑制。刘煜辉强调，当下中国经济核心问题是微观信用基础的崩坏，实质性是资产负债表衰退。

从楼市微观数据来看，通缩的迹象已经很明显了众所周知2023年3月，全国楼市迎来回暖，北上广深成交量确实上涨了连成交量一度创下十几年新低的深圳，也从坑里慢慢爬了上来官方数据显示，2023年一季度，广州新房卖了205万平米，接近2万套，也是近5年来的次新高。

深圳一季度二手住房成交量同比增长122%，二手住房交易量4002套，创下近2年新高3月上海二手成交了近2.4万套，这个数字是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月的新高问题在于如果仔细拆解这部分成交数据，会发现大部分都是刚需支撑起来的，一线城市都在以价换量。

上海3月新房成交均价61582元/平方米，环比下跌1.9%，同比下跌2.0%二手房上海3月成交均价40561元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨2.2%自2017年以来上海楼市基本稳定，二手房成交价在4万一平米左右，由于2022年4月的疫情静默，导致四五月份被压制，之后成交价一度上涨然后又回落了。

（上海成交数据 来源：链家）这一轮楼市小阳春被房企、中介和房东寄予厚望，然而目前来看大概率会提前结束行情不仅来得快、去得也快，千万不要沉迷于当下的成交量以上海为例，3月成交2.4万套二手房，看起数据爆表，实际上400万以下房源占总数的88%，300万以下房源占总数的61%。

此前链家等中介还给出过一组数据，上海二手房成交的中位数在370万上下可以预测，这一轮小阳春的买家，基本都是买的市区50平米老破小，或者五城区以外的郊区刚需房这也再次验证，当下楼市的改善和豪宅购买力被消耗地差不多了，刚需支撑成交量的常态又回来了。

国家统计局最新数据显示，2023年2月份，全国城镇调查失业率为5.6%，外来人口调查失业率为5.9%。其中16到24岁劳动力调查失业率达到18.1%，创下2022年7月以来新高。

开发商 烧香拜佛抢地不少房企，在看到2023年小阳春销售回暖后，纷纷开始加大力度拿地不完全统计显示，2023年全国22个重点集中供地城市中，还有10个城市将在4月挂牌拍卖地块包括合肥、杭州、广州、上海、长沙、北京、成都、天津在内，有80宗地块出让，总起始价格超过1000亿。

不过这一次地方政府变得更谨慎了，卖地的核心变成了土地质量比如杭州2023年以来已经完成三次土地出让，合计出让28宗地块成都已经进行两轮土拍，总共成交7宗地块苏州第一轮土拍合计出让11宗地块，北京第一场土拍只有2块地。

过去追求规模、高周转、快速回笼资金的策略不奏效了，市场风向逆转，地方政府和房企也共同转向首先是目前还活下来，并且活得还算好的房企无论央企、国企还是民营，都选择退守自己最熟悉的区域和城市，对于它们来说熟悉意味着开发难度的确定性更高，最明白哪里有优质地块可供开发。

所有开发商都想要在小阳春掉头前，抓住最后的一丝热度卖掉更多的房子，这样在之后的土拍中也更有底气少部分过去两年内，元气大伤的头部玩家也开始陆续复牌了4月13日融创复牌，成为2023年以来第三家成功复牌的房企。

（来源：雪球）根据财报显示，2022年融创在84个城市完成超18万户房屋交付融创官宣，目前第一批次保交楼资金已落地约110亿元；第二批次也已经有几十个项目获批，资金已有实质落地同时公司也在积极推动银行的保交楼配套融资，已有部分项目落地放款。

今年楼市的主基调是修复预期和缓慢复苏，同时尽可能化解更多风险2023年4月12日，中国央行行长易纲，出席了美国华盛顿的第二次G20财长和央行行长会他在会议上提到：中国经济正在企稳回升，通胀保持低位，房地产市场出现积极变化，预计今年GDP增速将达5%左右。

一线城市以量换价，二线热点试图引入更多人才杭州最近又扔出一系列重磅新政：大专生直接落户，不需要社保同时放开长三角地区老年投靠落户，不需要居住证，不需要家庭是独生子女，只要杭州的子女有房有户口即可落户对于那些目前正好准备落户杭州的人才来说，楼市的选择范围很大。

最新数据显示杭州二手房挂牌量已经超过21万套了2018年7月，杭州市区二手房挂牌量只有4.3万套随后几年里，杭州二手房挂牌量每月上涨，并在2019年11月突破10万套大关，2022年12月突破20万套大关。

当然根据当地的中介数据显示，这二十多万套挂牌房源里，大部分是6个月以上没动过价格的房子，这就意味着房东只是试试水，看看当下的价格神奇的是，杭州商务局最近也发布了一组数据，提到2022年中国人均消费十强城市中，杭州以人均年消费46440元首次居于首位，超越上海、深圳和广州。

（来源：杭州商务公众号 各地统计局）仔细一看才发现，杭州消费结构里，食品烟酒和居住成本支出占50%以上，医疗保健支出增速最快有网友评论：不是杭州人太会花钱，是当地物价太高了强烈建议，这组数据，别让刚落户的大学生们看到。

毕竟楼市才刚刚开始复苏，千万别让信心的火苗熄灭。