沧州铝单板厂家一分耕耘一分收获（城市危改房政策标准）

原标题：破题“危旧小”，城市更新的繁与难

御河新村片区现状。 刘霞 摄

御河新村片区更新后的效果图(江苏深远建筑设计研究有限公司供图)□ 本报记者 刘 霞 商店林立的南京市秦淮区瑞金路，热闹繁荣但从6号巷口拐进去，却是另一番场景：年代久远的砖木结构房屋，斑驳的外墙布满霉斑，违建和空中飞线杂乱无章，整个片区破败不堪。

这是始建于1969年的御河新村小区，住着199户居民，是典型的城区“危旧小”2020年底，该小区的建筑分别被鉴定为C级和D级危房，拆除重建工作启动令人始料未及的是，这个利民惠民的城市更新项目举步维艰天平的两端，一边是大多数居民迫切的改善意愿，另一边是少数居民坚持两年仍不签约。

近日，该项目传来消息，其中的4栋楼房以及平房部分即将动工改造，剩余1栋楼房的更新方式拟改为修缮加固既要充分尊重民意，也要尽力促成民意的统一，这是成片居住类地段城市更新项目最大的难点所在御河新村作为南京首批启动的居住类地段城市更新项目之一，其两年多的探索和实践，对南京的城市更新试点不无启示。

17平方米老房子一住50年“一到下雨天，顶楼漏雨，底楼淹水”瑞金路街道办事处副主任殷耀华每逢暴雨天就要去御河新村排险去年7月的一天夜里下了场暴雨，殷耀华立即带人赶到现场，“那天夜里灯火通明，一楼的居民都在从家里往外排水。

”漏雨、淹水，整体建筑老化严重，单位面积小、功能不全……都是迫切需要解决的问题例如，御河新村18栋的大部分房屋面积不到20平方米，130多户居民没有自己的卫生间，如厕全靠小区对面的公厕或痰盂解决御河新村是上世纪南京最早建成的一批居民小区之一，有5栋3层高的楼房分别是南京机床厂、新街口百货公司、南汽集团的职工宿舍楼，至今仍住着不少老职工。

其中，18栋202室68岁的王英凤一家三口，在17平方米的小房子里住了30年“一间12平方米的小屋既是卧室又是客厅，加上过道和厨房，总共才17平方米，住得憋屈冬冷夏热，没有卫生间，就用大盆洗澡上厕所得下楼，100多户人家共用一个厕所。

”王英凤说，这栋楼的住户大多是南京机床厂的老职工，有的已在这里住了50年居民改善的意愿强烈，多次向街道反映要求更新殷耀华说，瑞金路街道和壹城集团从2020年底启动该片区的城市更新工作，提出全部拆除重建的方案。

从当时的调查情况来看，大部分居民同意这个方案，并在2020年底搬离御河新村，在外租房过渡根据南京《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，涉及危房消险的居住类地段城市更新项目，需更新项目内相关权利人签约率达95%，满足一定条件后，才可办理建设工程规划许可。

两年来，项目工作组召开了20多次居民议事会，进行两轮意见征询2022年7月首次签约时，签约率不足95%当年12月，项目重新划分为3个更新单元后再次启动签约，其中两个更新单元签约率分别为99.2%、100%，168户居民即将如愿以偿，而第三个更新单元签约率仍不足95%。

一户一方案满足个性化设计瑞金路街道和壹城集团联合成立的工作组经过多次居民议事会后，商定的项目实施方案为：整个片区拆除重建，重建后的楼房增设电梯，其中两栋增加一层楼，比原有的建筑面积增加1000多平方米，增加的面积用于完善每户的使用功能，为其增设卫生间、厨房等。

原先住在平房的居民全部进入楼房，平房拆除后的空间作为小区公共空间，增加绿化景观等承担项目设计的江苏深远建筑设计研究有限公司绘制的效果图显示，整体建筑延续了此前砖红色外墙、斜屋顶的风格，朴实大气，楼栋间距开阔，小区绿植环绕。

根据南京市相关政策，C级和D级危房拆除重建，建设成本由政府补贴40%、60%，居民承担剩余部分项目现场负责人、壹城集团的陆剑峰告诉记者，该项目建安造价为5500元/平方米按照每套房屋平均增加3至5平方米的面积计算，每户居民需要承担几万元到十几万元不等的费用。

大多数居民对这个方案十分满意签约时，不少居民提前一天来到项目办公室门口排队王英凤可选的户型建筑面积虽然只有29平方米，但仍比原住房大了不少设计师张幸说，这是符合江苏省《住宅设计标准》要求的最小户型“这里买菜、购物、就医都方便，又有电梯，特别适合老年人住。

”王英凤表示，“住了几十年的地方，还是不想离开”每户居民都有不同的诉求，其中对户型和面积的要求最为具体陆剑峰表示，面积是无法突破的底线，而关于户型的个性化设计，则尽量优化满足，必要时做到“一户一方案”重新拆分更新单元“破题”

2022年7月，项目首次启动签约，最终签约184户由于签约率不到95%，项目被迫暂停听到这个结果，已经在外租房过渡近两年的184户签约居民出现焦虑情绪70多岁的居民於水娟流泪说，她做梦都想住在一套有卫生间、有厨房的房子里。

15栋109室居民李女士说，在外过渡的两年里，已经有几位年纪大的老邻居过世，他们生前最大的愿望就是住上有电梯的新房，却没有等到这一天对此，南京市秦淮区委、区政府召集相关单位，多次会商研究，试图找到新的突破口。

他们发现，未签约居民主要集中在15栋这栋楼房建筑年代较晚一些，每户面积略大一些，是成套住宅，居民的情况也较为复杂“是否可以按土地权属将片区划分为3个更新单元，再重新计算签约率呢？”他们为这个创新思路找到了政策依据：宁规划资源〔2020〕339号规定“更新片区划定可以结合产权界限调整规划地块范围，合并或拆分地块”。

于是，项目被重新划分为3个更新单元：17、18、19栋房屋及平房为一个单元，16栋为一个单元，15栋为一个单元如此调整后，2022年12月8日签约程序再次启动工作组也扩容增加精干力量，加快签约进度至2023年1月6日签约期满，第一个更新单元签约率99.2%，第二个单元签约率100%。

而第三个更新单元由于7户未签约，项目组拟改为修缮加固的更新方式消除安全隐患这个结果，令御河新村片区168户居民选择以拆除重建更新改造的愿望得以实现但是，15栋的24户已签约居民不免失望对“各有理由”不签约的7户居民，工作组曾多次拿出针对性的方案，但均未达成统一意见。

城市更新考验管理者综合能力从大拆大建到“留改拆”，近年来我国城市更新的模式发生重大改变2021年，南京和苏州入选住建部首批城市更新试点名单，先行先试，探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。

南京将城市更新分为四大类，其中，居住类地段城市更新与百姓生活息息相关，在试点探索中遇到的问题最为复杂2022年9月，在一场《南京市城市更新办法（试行）》征求意见座谈会上，来自基层一线的区级更新办工作人员，对居住类地段更新谈及的困难最多。

南京大学城市规划设计院有限公司城乡分院院长张川认为，居住类地段城市更新开展的难度在于，一是市民对自己切身利益能否保障的担心，二是公共投入大、资金平衡有难度，这些均十分考验城市管理者的综合治理能力他认为，首先要在法律框架下确定各方权责利边界，工作组向居民公开、透明传达国家城市更新的基本政策后，要保障他们的合法权益、合理诉求并尊重他们的选择。

“目前，我国各地城市更新工作正在探索推进，经验不断积累市民对城市更新的认知存在差异，城市管理者可用的治理工具、解决问题的办法需要继续探索”张川说秦淮区是南京推行居住类城市更新项目最多的一个区3月11日，该区另一个居住类地段城市更新项目“小松涛”签约率实现100%，而比“小松涛”早启动一年的御河新村，至今仍未真正进入建设阶段。

南京市规划资源局秦淮分局局长、秦淮区更新办常务副主任李建波表示，这个协调解决难题的过程，恰恰对探索中的城市更新最有意义“大多数居民认可，少数居民因主、客观认识‘暂未跟上’，这种情况下，既要充分尊重民意又要促成意见的统一，很难一蹴而就。

”他建议，对更新项目内大部分人的公共利益采取“点式征收”，同时因地制宜、一户一策加强民生兜底统筹，争取居民的广泛理解和参与 返回搜狐，查看更多责任编辑：