最近新房市场相当热闹啊前两天光明绿城桂语兰庭线上选房，603批客户选942套住宅最后，官方对外输出劲销25亿，按照450万/套来估算，折合约销售550套，去化约58%乍一看，这个成绩在目前是市场大环境中相当难得。

但对比绿城周围2个“日光盘”，宏发万悦山和深业颐瑞府，这个结果显然低于预期了值得一提的是，除了官方放出的数据，坊间还流传出了另一个版本的数据：入市当天成交354套，去化仅约38%从2022年7月开始，绿城桂语兰庭官微开始发文，同时开始在市场上造势，吹风均价5.4-5.5万/㎡，一直到开盘均价5万/㎡。

一直到2022年12月，开放样板房后，多次网传开盘，但却一直未开，直至2023年3月才入市长达8个月的宣传造势，最后还降价了，但去化结果仅仅38％？这么狼狈的绿城，还是得从现在深圳新房那内卷到死的价格战说起。

深圳今年爆发新房供应潮，我盘点了一下，2023年深圳潜在计划入市项目共有167个之多其中——宝安片区有30个项目福田12个项目光明17个项目龙岗30个项目龙华21个项目南山29个项目坪山16个项目罗湖6个项目。

大鹏2个项目盐田3个项目深汕1个项目宝安、龙岗分别都有30+个新房准备入市，龙华和南山也不甘示弱，分别也有20+新房待入市再叠加之前一直都没有卖完的项目，宝安42个，龙华32个，龙岗37个等等，新房的库存积压的就更多了。

这么多新盘，库存去化压力的剧增，开发商回款的任务愈发艰难上述我说到的各区入市新盘，我已经整理出了资料包今年入市新房100多个，也不乏有位置和产品都不错的，而且价格还比二手房有优势新房太多，那怎么办？降价吸引购房者，去库存咯。

而绿城在光明如此天量供应新房的片区，依旧选择了骄傲的不打折最后的去化结果也很现实，给他狠狠的上了一课基本上现在的新房，或多或少都是有些折扣的，这个不足为奇但大家都在打折，那怎么才能在价格上取胜呢？答案就是继续打折。

比如——取消精装修包，毛坯价卖房，甚至送会简装龙华深圳北的保利招商龙誉，毛坯限价7.05万/㎡除了和周边二手房指导单价普遍接近9万/平的单价有巨大倒挂之外，今年第二次土拍刚拍下的项目隔壁地块，限价上涨了2000元/平。

但就是这样有性价比的单价，保利依旧选择降价！结果，同在深圳北的刚刚拿证的超核中心·润府，环境比保利好，还没有天梯的干扰但依旧还是要降价销售，不惜自刀精装改毛坯销售原本7.25平/㎡的限价，加上精装修的费用就是7.6万/平了，为了降低门槛，润府选择毛坯限价卖房。

起步价最低6.7万/平起，按照最小面积99平计算，这至少可以降低50万的入场门槛二者价格的权衡下，更没人去买保利招商龙誉了然而龙华的价格战，并非孤例随后突发拿证的光明润曦府，甚至打出了毛坯价送简装的卖点。

其实这也不是深圳开发商第一次这么操作了，深圳第一个毛坯价卖送装修的楼盘就是去年10月光明的深业颐瑞府首个按毛坯价卖的新盘，不加价还送简装、中央空调——日光宝安的招商沙井新盘不甘落后，当即表明将以毛坯价开售，并赠送简装！。

不仅以毛坯价进行备案，还额外赠送价值约1500-1600元/平的简装+全屋中央空调。

为什么会这样呢？因为这个项目的周围，除了已经入市的恒兴御景园，还有待入市的云海臻府毛坯限价比他更低更狠的是，周围还有目前深圳数量最多的人才房——华发冰雪世界价格更低，配套一样，足足3860套可售型人才房就在隔壁。

如此多同质化项目就在周边，这个招商的项目当然是着急了，所以不惜用毛坯价送装修送空调来吸引大家的目光现在卖房，开发商的诚意已经很足了而这类打折项目，普遍都是在一些区域、客群、户型、价位上竞争压力非常大的地方。

比如龙华、光明、宝安，这样的打折情况不在少数。说白了，地段外围，产品同质。怎么快速卖出去，何以解忧，怕是只有降价。而且多是刚需楼盘，在当前以买方为主的市场大背景下，“价格战”成了唯一获胜的方式。

过去人们常说一路向西，西边的房价也一直被大家追捧着但我发现，现在的市场已经变了，西部新房卷起来的时候，比东部还不要脸比如我上文提到的宝安沙井的雍境花园，项目毛坯限价4.79万/㎡，送简装送空调最低上车门槛66平的2房，300万左右轻松上车。

隔壁的云海臻府限价4.61万/㎡，89平的3房户型起步400万左右买到的是12号线海上田园站的地铁口上盖物业，距离已经开通的20号线会展湾站700米别的不说，起码非常适合对于在宝安和南山通勤的刚需，还是发展中大前海区域，起码规划起点非常高。

同样，东部最近也有新盘入市龙岗中心城的万科金域学府最近推了338套住宅，建面约78-90-117㎡3-4房，备案均价约4.7万/㎡(含装修），总价区间约321-635万/套这个价格，和西部沙井会展湾片区的新房基本一样。

一边是西部大前海扩容区的新盘，一边是万年不涨的龙岗新盘换做是你，你会选择哪里呢？有人会说，东部的配套已经很成熟了呀，50米公园，300米地铁，500米学校，1000米商超首付不到100万上车龙岗中心城核心区域精装三房，听起来很美滋滋？。

醒醒吧，别做梦了深圳的房子，买的就是地段，地段，还是地段房子并不值钱，之前的是房子脚下的土地，这才是这套房子的价值所在现在，西部新房已经极度内卷，这让距离南山更远、规划落地更难的东部，有什么优势呢？而深圳这样的一线城市、选择地段优质的不动产，是天生的资产之锚。

因为逻辑简单、容易看懂，所以不容易上当，不容易被割韭菜把财富和命运掌握在自己手里，非常重要大量配置金融资产等于信任别人，大量配置优质不动产等于相信自己道理就这么简单所以地段的选筹，是买房最重要的一环