某开发公司与某物业公司签订物业管理服务合同，合同期限自2019年11月15日起至2022年11月14日止，合同签订后物业公司进驻小区服务至今　　2021年8月3日、2021年8月7日、2021年8月11日业主委员会向物业公司发送罢免物业公司的告知书。

2021年9月22日，业主委员会向物业公司发函限物业公司于10月3日前撤离并办理交接，物业公司接到上述告知书后，未撤离小区2021年8月4日晚，召开业主代表大会，实际到会69人，代表的业主人数超过了全体业主三分之二，对所代表的业主专有部分比例是否超过全部专有部分的三分之二不清楚，会议未形成书面决定。

某物业公司故诉至法院，请求：确认某业主委员会解聘某物业公司的行为无效滕州法院判决：某业主委员会解聘某物业公司的行为无效　　以上案件的业主因未按法定程序解除物业服务合同而承担了败诉的责任，那么业主应当如何解除与物业服务人订立的物业服务合同，我们将物业服务合同分为前期物业服务合同即建设单位与物业服务人订立的物业服务合同和普通物业服务合同即业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同，以下将分两种情况予以探讨。

　　第一种前期物业服务合同的解除，由于前期物业服务合同并非业主签订，在物业服务方面不能反映业主意思，故依照《中华人民共和国民法典》第九百四十条的规定，如前期物业服务合同期限届满前，业主委员会依法订立了新的物业服务合同并生效，前期物业服务合同终止。

但对原物业服务合同如何解除，新的物业服务合同依照什么程序订立，存在以下几点需要注意：　　1.物业服务人的聘任和解聘应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；

　　2.召开业主大会的，业主委员会应当于会议召开15日前将会议时间、地点、会议形式、会议议题等事项通知全体业主；　　3.业主本人无法参加业主大会的，可以书面委托代理人参加，可以推选业主代表参加，业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式；　　4.作好业主大会的会议记录，会议记录应当记载参加会议人数、所代表的专有部分面积、表决情况，明确新确定的物业服务人的名称等事项，将业主大会的会议结果予以公告并将表决结果及时告知主管部门；。

　　5.新物业服务合同订立后，业主委员会通知前期物业服务人，并为物业服务的交接提供合理的准备时间，业主履行了相应的通知义务并提供给前期物业服务人合理的准备时间后，无需对前期物业服务人的损失承担赔偿责任　　第二种普通物业服务合同的解除，应当依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，和前期物业服务合同解除遵循的程序一样。

除此之外还应当注意以下几点：　　1.业主决定解聘物业服务人的，应当提前60日书面通知物业服务人，但物业服务合同有特别约定的除外；　　2.物业服务合同因可归责于业主的事由解除的，物业服务人有损失的，业主应当予以赔偿，赔偿范围可参照委托合同赔偿范围，包括造成物业服务人的直接损失和合同履行后的可得利益损失。

若物业服务合同有关于违约金的约定，物业服务人可以主张相应的违约金 （王诺）

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