大壮始终记得，两周前自己开单时的场景：一位客户看了一次，用了8天的时间，就决定买下一套豪宅，成交价破千万我问他，“什么感觉”？他说：“有钱人买套1000万的房子，比我买辆1000元的自行车，还要痛快”千万级豪宅，在成都楼市的每一次回暖中，都扮演者“先锋队”角色，极大提振市场信心。

这一次，也不例外。

01 豪宅市场再添“一把火”——标志事件：朗诗入局千万阵营刚刚，朗诗熙华府踮脚够到了千万阵营一套206平的套四，以950万的高价刷新小区成交价记录这个成交价，显然给了小区业主极大信心没多久，朗诗熙华府两个待售的相同户型，挂牌价都超过了千万。

“朗诗熙华府也有千万豪宅了？”

（朗诗两套相同户型挂牌价破千万）不怪大家如此震惊毕竟这代表着，主打高密产品的大源一举跃入新量级，也再次刷新了大家对城南的想象空间——成交价格：金融城持续领跑提到城南，必定绕不开金融城2月底，有着金融城F4之称的文儒德，以1547万的高价成交一套222平豪宅，单价折合69647元/平。

（文儒德成交单价领跑金融城）四舍五入一下，金融城迎来7字头房价的核心双轮驱动，在于产业和供需作为成都产业异常强劲，但供需比最低的区域，金融城房价一骑绝尘也不为过同期，其他千万豪宅的主力单价集中在4-6万，如麓湖生态城4万，中海九号公馆5.27万，长城半岛城邦4.62万。

——成交范围：千万豪宅多点开花过去，千万豪宅的成交范围，主要分布在金融城、麓湖、天西和攀成钢四大区域而今年，则呈现多点开花的态势在近两个月成交的千万豪宅中，锦江区的东湖、金牛区的华侨、高新区的桂溪、武侯区的武侯新城、天府新区的海洋公园均榜上有名。

锦江东湖花园以2010万的总价成交一套360平豪宅，单价5.58万，超过同期麓湖、麓山千万豪宅成交均价。华侨城天屿，践行低总价x大面积公式，以1150万的价格成交一套454平住宅，单价2.53万。

02 这把“火”烧得到你吗？数据背后，反应很多其实，上述内容再叠加一些案例，数据，很容易窜成一篇讲述成都楼市热火朝天的文章，并且有理有据但我向来讨厌散播焦虑、引发恐慌所以，讲完A面，我们再来看看容易被忽略的B面。

首先，豪宅的投资回报率，并没有那么高，且具有很强的周期性以文儒德为例，15年临湖大平层2.5万单价，相同价格可以买中德英伦2-3套房即便此刻冲上了7万，投资回报率也不过足3倍而中德开盘初期，价格不过万，现在二手房单价3字头，部分好户型冲上4，投资回报率不止3倍。

其次，近期成交的千万豪宅具备四点共性：1.面积足够大，200平起步，很多都在350平以上2.核心区域的重点地段，不存在以时间换空间的情况3.产品均具备稀缺属性，或占据最好视野，或类型稀缺，如定位科技住宅。

4.区域短期内均无新增供应，且产品无明显短板豪宅是用来浪费的，因此，大是前提，足够大才有空间打造各种个性化装置但豪宅还得是个足够稀缺的“六边形战士”，能经受住地段、产品、品牌、圈层等多方考验，才能成为城市领跑者。

这也能解释，为何毗邻而居，万科公园传奇视野最好的房子只能卖上2万+，麓湖却是妥妥的4万+第三，豪宅具备市场独立性，无法代表区域的总体水平实际上，豪宅仅与城市0.1%塔尖人群息息相关去年，成都2000万人口的城市，但新房、二手房千万豪宅的成交套数，均未上榜全国前10。

以排名第10的武汉586套（新房）和重庆20套（二手房）为参照，就知道去年成都千万豪宅的成交量多么稀疏。

（2022年全国千万级新房成交量排名）这部分人群的购买力，无法代表市场整体水平，更不代表后续接盘者的承受力著名的经济学理论“马太效应”认为，最富的人和穷人的财富都在增长，但富人的财富呈几何数增长，穷人的财富是算数级增长。

因此，财富的分化带来楼市的分化，也是必然。

（2022年全国千万级二手房成交量排名）最后，请大家擦亮眼睛，分清李逵与李鬼事实上，文儒德早在2年前就已破7但今年2月底，文儒德还有套房子成交价踩线过5，算下来投资回报率刚过2倍豪宅成交价，也是波浪线而非射线，从原点出发，就能一线冲天。

以小换大，以破换新，将手头多套房源置换成核心区优质资产没有错但切莫听风就是雨，看到文儒德破7，朗诗跻身千万阵营，就坚挺认为上车城南就能实现财富跃升，上车豪宅就能穿越周期李逵能带你抄底，实现资产增值保值增值。

而李鬼只会借势唱高，把你拉上贼船，做别人的高位接盘侠。刘德科说得好，买房主要不是操作层面的问题， 而是认知层面的问题。有人纠结犹豫，自然也有人跑步进场。

（2022年全国城市可支配收入排行榜成都排行全国no.40，人均5.5w）希望大家跑步进场时，谨记：成都人的钱包没那么鼓，成都的楼市也没你想象中那么热附：2023年至今成都千万豪宅成交记录表（贝系）

声明：1. 本微信公众号所有内容，仅代表公众号个人观点，旨在相互探讨，不作为任何投资参考；2. 本微信公众号正文中所涉及图片全来自网络，如有侵权（此处含内容），请联系我们，我们会依法核实后处理；3.本文内容为成都纯净房子独家原创，版权所有，严禁未授权转载。

其他公众号转载此文时需在正文前著作者名，标注来源成都纯净房子，否则视为侵权；4，因时间、市场、政策等发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。

《楼市遇冷，刺激措施能否唤起购房热情》作者：Style丶戏子出版：成都纯净房子微信公众号类型：地产/市场欢迎投稿，一经采用，稿费500－2000，爆文重奖！欢迎提供线索，一经发布，必有酬谢50-500元

邮箱：735009828@qq.com