廊坊铝单板生产厂家得道多助失道寡助（八种不交物业费的理由）

“物业费？我才不交”。近年来，此类相关的民事争议平均每天在全国各地法院审理判决1400起左右，而这一切纠纷的根源，需要从物业与业主之间的基础法律关系——“物业服务合同”说起。一远虑和近忧

根据威科先行法律数据库检索结果，全国最近五年来与物业服务合同有关的民事争议，一审裁判文书数量达到了248万件，其中2018年50万件、2019年59万件、2020年55万件、2021年52万件，2022年到目前为止也达到了19万件。

近五年的案件中，诉争标的额在10万元以下的占比85.44%，撤诉的占64.44%，一审全部/部分支持的占16.2%从以上检索结果看，物业服务合同案件存在数量多、标的小、撤诉比例高三大特点其中追讨物业费的案件占到绝大多数，而业主抗辩理由集中在物业服务瑕疵、第三人侵权、建设单位或历史遗留问题等。

以上案件中，适用频率最高的关于物业服务的具体规定是原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”该条现已被《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020）所修正。

二物业服务合同的缘起

在很长一段时间里，“物业管理”一词深入人心，甚至大学也开设了相对应的专业课程，这很大程度上是受到了立法体系的影响直到2007年《物权法》颁布以后，“物业管理企业”的表述才被调整为“物业服务企业”，《物业管理条例》也随之调整“管理”的表述为“服务”。

“管理”是一种不平等的关系，而“服务”则趋向平等，业主的权利保证在立法体系中是不断提升的但物业服务合同的概念仍然仅散见于行政法规或司法解释中，学理上属于无名合同直到2021年《民法典》的颁布实施，直接在“典型合同”分编中新增“物业服务合同”章节，使其成为了法律意义上的“有名合同”。

这一变化越发体现出对物业服务合同的重视，其实也不难理解，毕竟涉及到千家万户的切身利益。三物业服务合同的全貌

1. 物业服务合同是什么？物业服务合同是一份合同，所涉及的双方主体是物业服务人和业主物业服务人需要为业主提供包括维修养护、环境卫生、秩序管理等服务，而业主则需要支付物业费需要注意的是：物业服务人不仅仅包含了物业服务企业，其他管理人也可以成为物业服务人来订立物业服务合同。

2. 物业服务合同有什么？物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款需要注意的是：物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

3. 物业服务合同的订立物业服务合同包括：前期物业服务合同和物业服务合同先由建设单位和物业服务人订立前期物业服务合同，在完成房屋交付，业主委员会和业主大会成立后，由其依法选聘物业服务人，再行订立正式的物业服务合同。

但两种合同都对全体业主具有法律约束力就个体而言，这一制度突破了合同相对性但此举是为了维护物业服务合同的共益性，以避免个别业主以其本人没有直接签订物业服务合同而拒绝接受合同约束而产生的困局从合同文本角度来看，基本都是由开发商、物业服务企业事先拟定提供的文本，由于其优势地位，往往合同文本中可能存在显失公平、免除自身责任、加重业主方责任甚至损害业主方利益的条款。

因此，各地政府都有公开发布的示范文本供参考使用四业主的权利抗辩

物业服务涉及到每一个居民的幸福指数，但物业服务终究不可能尽善尽美，实践中便存在诸多令业主不满意的地方由于在物业服务合同法律关系当中，业主的主要合同义务就是缴纳物业费，因此在矛盾、纠纷产生之后，业主往往选择用拒交物业费的方式来主张权利。

交物业费的理由只有一个：履约但不交物业费的理由却有千万种那么，究竟哪些事由属于业主拒交物业费的合理抗辩呢？1. 完全不合理的抗辩事由① 我不想交由于物业服务合同已经订立，交物业费是合同义务，不能看心情② 我没有签订物业服务合同。

物业服务合同不同于一般的双务合同，签订的双方即为合同的权利义务方；物业合同是一种群体性合同，合同签订的双方并非权利义务人，前期物业服务阶段，签订合同的一方是建设单位（开发商），业委会成立之后经授权代表全体业主和物业公司签订合同，物业公司不和每一户业主单独订立物业服务合同（单一业主的住宅、商业、工业等情形除外）。

因此，业主不能以自身未签合同为由拒交物业费，建设单位和业委会依法和物业公司签订的合同对业主具有拘束力③ 物业服务合同到期了，我不用交在物业服务合同到期，但物业公司继续提供服务的情况下，形成事实上的物业服务合同关系，除非业主大会或业主委员会明确表示不再续签，并要求原物业公司退出。

④ 我并没有接受物业服务根据《民法典》第944条的规定，由于物业服务还包括了保安、保洁、保绿等综合内容，涉及业主无形中受益的公共区域，因此不能以没有享受到为由拒交物业费⑤ 我还没有入住业主的物业费起算时间是房屋交付以后，如因业主个人原因迟延交付，则从开发商通知交房时起算，如因开发商原因造成房屋迟延交付的，空置物业费是由开发商承担。

但房屋交付后是否入住，与业主交纳物业费无关2. 有点合理，但不完全合理的抗辩事由① 物业服务不到位这是物业纠纷中最常见的抗辩事由之一，但是司法实践中证明难度极大，需要举证证明物业公司在提供物业服务过程中存在根本违约行为。

主要也是考虑到物业服务合同的涉众性，若允许业主以服务瑕疵为由拒交物业费，则可能导致物业对小区的维护管理难以为继，损害全体业主的利益② 物业没履职导致公共水管漏水，造成我财产损失③ 物业未尽到管理责任，导致我摔倒。

④ 物业未采取安全措施，导致我的财产被盗⑤ 物业未尽到保护措施，导致我的车库被暴雨淹没以上事由列举了一般业主和物业公司之间容易产生的侵权损害责任纠纷，其他还可能有很多情况，但这类事由均不能构成业务拒交物业费的合理抗辩。

当然，因物业公司管理不当，造成业主人身权、财产权损失的，则可以向物业公司另行追责⑥ 物业不作为，放任小区违建这属于拆除物业公司履职范围了，可以向有关机关举报⑦ 高空抛物、电动车进楼、其他业主违法装修这些事由都是由第三方违法违规导致，只要物业公司在职权范围内进行了宣传、制止，业主就不能以此拒交物业费。

3. 合理的抗辩事由① 物业服务企业严重违约/违法违规② 物业服务存在重大瑕疵物业服务企业应当受到物业服务合同的约束，因此，如未按照物业服务合同履行合同义务，严重违约或存在重大瑕疵的，业主可以主张减免物业费。

如果给业主造成了损害，还应当承担违约责任证明要点：第一，紧紧围绕物业服务合同中物业服务企业的合同义务条款展开；第二，主张事由要具有严重性、广泛性，证据表现为业主多次反映拒不整改、严重影响全体业主正常生活；

第三，主张事由要具有持续性、常态化，证据不能仅以某个时间段、某个事件作为支撑③ 物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费业主可以要求物业服务企业退还已收取的违规部分的费用五先不败，再谈赢

综合前文所述，凡是涉及到合同法律关系的，我们都要切记“打铁还需自身硬”，即无论如何都要先保证自己不违约，才能在法律上利于不败之地《民法典》是社会生活的“百科全书”，许多物业相关争议发生后我们完全可以用其他方式来解决问题、主张权利，不要仅局限于拒交物业费上。

当然，保障业主的合法权益仍然是客观的需求，但这还是得诉诸法律，正如有句名言：“民法典实施得好，人民群众权益就会得到法律保障，人与人之间的交往活动就会更加有序，社会就会更加和谐”更多法律干货，请关注“名心灯火

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