房金屋曾经写过部分北京新房割中产韭菜的套路：得房率低（70%左右），配套差，投资价值被挤压到略等于无……但毕竟还有刚需刚改，笔者就面临刚改，于是利用两个月的时间，几乎把北京的新盘跑了一遍也顺便梳理一下这些新房的优缺点，看与你的“痒点”和“痛点”是否一致？。

朝阳区：新房多 但配套差1、金盏三兄弟：朝阳一墅、青云上府、中海拾光里：主打大平层、叠拼等改善住宅，6-7万每平，都是融创、中海等大开发商，卖点是离机场近（30分钟）和自贸区不足：城乡结合部，村范儿中海拾光里项目东侧还有村里的一块坟地，快。

收房了，中海拾光里还有退房，笔者看房当天，至少有三套退房等着挑配套，只能就着5公里外的东坝2、南皋三兄弟：绿城晓风印月、和光悦府、招商龙樾合玺， 均价8万左右，主打改善，亮点：精装，望京边不足：绿化少；配套除了草场地、电影博物馆等，其他配套，南靠东坝，北靠望京；

没有地铁，公交也少，有车一族，上五环别扭，去望京隔着机场高速。据说去化都不到一半。南皋，确实难搞！

3、东坝组团：京投发展北熙区、中冶德贤御府 前者是3号线和12号线的地铁上盖项目，进东坝卡点准，地铁、商场、医院等配套都会在这两年陆续配齐后者位于东坝和金盏交界的位置不足：地铁上盖项目难免噪音；东坝的配套推进一直饱受诟病：满大街找不到公厕，城乡结合部管理滞后，人员层次交杂，道路拥堵……。

但遍观朝阳，也就东坝还有想象空间，第四使馆区和第二个三里屯等土地已经平整出来了，比其他的“三兄弟们”略好，后续可以蹲更优质的项目出来4、丽都壹号和丽都悦府 四环外将台路区域丽都壹号均价95000元/㎡，整体打造精装修南北通透户型。

丽都悦府1999年拿地，囤到现在均价110000元/㎡，户型建面约81-290㎡不足：烂尾多年，4.7的容积率，堪比二环了，但又是四环5、首开金茂望京樾 奶西三兄弟之一，蹭望京项目，均价8.5万，有洋房，也有金茂的科技系统。

不足：洋房得房率77%，高板得房率72%；城市界面差，周围除了几栋回迁房，都是村儿；投资利好被臻园和望京金茂府消耗差不多了，5年后配套上齐，还有多少红利？6、朝外朗诗阁  朝阳门桥北400米，在售住宅产品，70年产权。

位置绝佳，7-8万，总价776-1700万元不足：孤楼，没园区7、王四营三兄弟：保利·锦上、朝阳壹号、绿城沁园 价格7万左右，其中朝阳一墅已是现房，基本不会烂尾不足：精装交付？简装！精装得加钱！容积率高，绿城竟然还有东西向的房子；配套，除了朝悦百惠和农贸市场，其他都在纸上，纯纯处女地。

8、金隅昆泰云筑 地铁十八里店旁边，114-152全系改善户型，均价7.5万，总价840-1160万元不足：南城的配套本来弱，这里的配套全靠销售忽悠，成熟至少得8-10年前景可以参照下次新盘扎堆的德贤海淀区：自住投资两相宜 得房率是痛点

1、海淀幸福里 主打145—195平米改善，83000元/㎡，总价1200-1600万元北京新房销量冠军，学区+码农加持不足：周边回迁房，安置房，人才公寓环绕，档次和环境略杂地铁较远，3公里外2、幸福里润园 

海淀北部板块，100-119平米刚改，总价830-988万，在海淀区新房较少的情况下性价比很高不足：海淀北部，远离顶级学区，学区属性相对弱3、葛洲坝北京紫郡兰园 均价53000元/㎡，容积率1.8还有少量89-139㎡下跃房源在售。

不足：剩余房源较少，尤其下跃是占用资金多的鸡肋4、中海富华里 有低密洋房和小高层多种户型可选，政府指导价8.2万，户型方正，全明通透非常适合海淀的码农等上班族不足：如果不要学区属性，只通勤上班，可以看看沙河的汇智里，只要5万一平，相差3万。

朝阳海淀得房率还在70%以上，昌平很多项目甚至在69%左右徘徊，下期细说。