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进售楼部如今，西安房管局对于售楼部里的公示文件是有硬性要求的，购房者在售楼部时应当注意售楼部是否有公示以下证件：“五证”，其中“商品房预售证”最为关键；开发商营业执照、销售人员信息展示、房地产开发资质证书；商品房买卖合同范本，

认购书范本、面积补差协议范本、购房合同补充协议；如果项目为代理公司销售，还应展示代理公司的营业执照、开发商委托销售的委托书，资质备案文件等除了证件，售楼部内还应有项目不利因素或周边规划说明，如果该楼盘带学位，还应有学位承诺书，如果该楼盘已处于开盘状态，售楼部内还应当展示楼栋的销控表，具体到哪些房源已售出及。

一房一价的信息看品牌在正式了解楼盘前，置业顾问会提前把你领进类似于“品牌墙”展示的区域，满怀热情地为你讲解开发商在全国开发过多少项目，荣膺过什么奖项，新开发的产品又有哪些创新之类的在这里着重记一下该开发商在西安已经交付的项目，回去在网上搜一下或者实地去探察一下，开发商的口碑和服务质量便可知晓。

如果开发商是首次进驻西安，还没有产品呈现，同样可以去网上了解一下由开发商开发的同系产品在其他城市的口碑，能更好地帮购房者从侧面了解品牌看区位图在了解区位这块，一定要详细聆听置业顾问的讲述，这样才能够了解小区周边现存哪些规划、未来将有哪些规划建成，对于自己比较关心的部分，比如学校、地铁、商场之类的配套，可以要求置业顾问重点介绍这些部分，这样对于现有及未来将建的配套设施才能够有充分的了解，必要时，可以要求置业顾问出示纸质版规划文件或是已在规划局官网上公示的规划文件及资料。

看沙盘置业顾问在讲述沙盘时，主要是向购房者介绍小区内部的规划，购房者应当关注小区内部的一些硬性指标，比如①容积率，规划合理的高层社区容积率3.0-5.0，小高层社区2.0-2.5，花园洋房在1.5以下，别墅容积率保持在0.5-1.2；②绿化率与绿地率，准确的来说绿化率是相对夸大的营销措辞，在专业角度来看，是没有绿化率这一概念的，可以通过查看土地出让信息来获取该项目的绿地率；③

土地使用年限，目前国家对不动产的所有权是免费续期的，但对40年、50年、70年使用权的土地而言，国家尚未出台相关规定，这里购房者只需注意该项目的土地使用权，所剩年限可在售楼部公示《国有土地使用证》查询；④楼间距，对于已经盖起来的楼，不妨去工地中实地勘察，规划合理高层小区楼间距（楼高：间距）为1:1.2，多层楼间距为1:0.8，可目前西安市场中很多售卖的期房难以达到这一标准，为保证房屋拥有较好的采光，在选择时，应尽量避免中、低楼层及楼位较差的楼栋。

看户型无论是看户模还是样板间，都能给购房者带来对户型最直观的感受，但在购房前一定要看带尺寸的户型图，通过这张图能够计算出房屋实得面积，这样可以更为直观地评估置业顾问介绍的房屋公摊面积是否准确关于每套房屋的公摊面积，可以通过查看售楼部公示的房屋预测报告获悉；同时购房者还要看带尺寸的楼层平面图，这样可以直观地了解到房屋在平层中的所处位置，能够帮助购房者看到意向房屋的采光是否受到隔壁房屋的干扰。

购买精装房时一定要前往样板间查看，一般在样板间门口都会公示出房屋装修标准，必要时也拍照记录，可与后期签订购房合同乃至交房时作以比较，若交房时与前期约定的房屋装修标准差距过大，业主可以此照片或合同中约定的装标进行维权。

关于装修质量，也可通过开发商出示的房屋装修标准来衡量算价格与签合同9月13日以后，西安所有新推房源售价都由物价局审批及公示，具体到一房一价，在房屋的售价上还是十分透明的，开发商若不按照物价局审批的价格来售房，后期是无法通过房管局的网签备案的。

在相中房源与开发商签订购房合同前，需要明确”订金“与”定金“的概念，简单来说，”订金“可退，而”定金”是不可退的，通常缴纳定金后，开发商还会要求补齐其余首付款的期限及相关的违约责任，若是购房者错过约定的期限或违反规定，开发商有权没收定金，不予退回。

一般情况下，在签订购房合同时，应注意以下几点：1、明确交房时间及违约条款，若因开发商的问题导致房屋交房延后，可依以条款追究相应补偿2、明确水电气暖入户时间，商品房投诉中，水电气暖问题逐渐成为投诉热点3、明确

房屋面积误差问题约定好房屋套内面积和公摊面积等的合理误差范围，特别是对面积误差超过3%的情形需要作出详细约定，超过3%业主可申请退房或由开发商补偿误差部分4、明确产证获取时间，若业主在约定的时间内未获取产权证，可以此作为申诉条例，违约责任需由开发商承担。

5、签署完购房合同后，一般还要签订补充协议，在签订补充协议时应明确这两个大问题6、明确物业费缴纳及停车问题如果需要提前缴纳物业费用，也必须在补充协议中约定好相应的具体数额还有如果购房者没有提前购买车位，关于小区的停车费用也需要和开发商尽量提前协商好。

7、明确学位问题如果置业顾问包括开发商在内承诺了该楼盘为某某小学的学位房，应当将此说明填至补充协议内，并在补充协议中明确各方的职责及违约后果，避免出现各式各样的“霸王条款”在买房前一定要做足功课，明确自身的买房需求后，认准买房“三板斧”：地段，价格，产品。

去看房前，第一，需确定的是购房区域，区域周边配套非常重要第二，需了解的是价格，该楼盘与周边竞品相比，价格是否存在差异以及自身能否接受该价位第三，需了解的是产品，大到楼位、户型，小到通风、采光，能够居住体验的枝梢末节都不要放过。

在户型或者其他专业问题上有疑惑的，可以问我哦新增：叫你如何看懂商品房买卖合同按照房管局规定，每个楼盘都必须在售楼部公示《商品房买卖合同》范本，但很多购房者都不愿看这份冗长的合同，甚至签了字都不知道合同中有什么条款，不可避免地钻进“陷阱”，今天S姐就教大家用五分钟的时间看购房合同中的关键点。

01核实“五证”

首先要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证，最主要的是看《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这是业主将来能否办产权证的关键所在，签合同时业主应留意合同中与售楼部公示的证件号是否一致。

02留意项目抵押情况

抵押登记机构多为银行或大型基金组织，财力雄厚，能够为开发商提供施工贷款，是一种合理的金融手段，西安大多楼盘都存在着在建抵押的情况，但购房者签约时需留意债务履行期限，如果开发商不能按时从登记机构解押房产，购房者将面临着和昆明澜庭业主一样的困境，房贷审批、办理落户、办理产证都会受到影响。

03明确交房时间和违约责任

合同中约定了交房时间及违约赔付方式，万分之一的赔付金额在西安都算多的了如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无约定得越详细越好，才能使违约条款落到实处04宣传资料写入合同才算数。

很多购房者买房，往往都是被开发商所宣传的广告吸引但如果是宣传资料中的学区房、园林景观、高端会所等没有写进合同中，即使后期交房兑现不了，开发商也不用承担相应的责任，昆明澜庭的业主正是吃了这样的亏05明确产证办理时间和权属问题

对于房产证的办理的时间问题，我们的国家的法律之中有明确的规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（如上图），在购房合同中也有所体现。

06面积差异处理

交房时，常见的问题就是套内面积缩水在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式07明确公共配套设施能否按期交付使用。

在合同上有写明，按照规划要求配建的、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、管理等公共建筑设施及房地产商宣传的地下车库等，在何时可以交付业主使用，如果不能使用也约定了根据时间节点来约定违约的赔偿方式08

注意公摊及套内建筑面积

合同中约定了房产测绘机构、建筑面积、套内建筑面积等，可以推算出房屋的公摊率、实际使用面积。09留意精装房用材

购买精装修产品时一定要仔细查看开发商所承诺的装修标准，在以后签订购房合同时，应将精装房的装修标准、装修材料等级及品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定等约定逐条、详细地写进购房合同里10明确基础设施的使用时间。

基础设施包括：与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、有线电视、道路、绿化等设施。

1供水购房者购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水如果属于后者，交房时，地下水的使用必须经过管理部门审核批准，开发商并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告2供电购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，拒绝使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。

3供暖购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式市政供暖的，明确功能暖时间;自供暖的，明确交房时小区锅炉房已建成并已具备供热条件4供气供气是复杂的问题合同中约束了供气要求及时间，供气设施何时与市政管道连通。

5通讯、电视对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，在合同中也有体现——————————————————————————————————————获取更多地产干货，关注公众号“邻里说房”讲邻里间最真实的置业故事，听S姐最专业的房产剖析。