今年以来，珠城二手成交跟坐火箭似的，一路遥遥直上对比此前30套上下的成交量，二月的140套、三月的121套成交相当刺眼但4月的进度条拨到第10天，成交速度明显缓了下来，截至昨天下午5时，仅成交了29套房源。

。按这样的速度预估，4月珠城或只有100套上下成交量，疲态略显。

这是不是就能说明，珠城二手就此慢慢降温熄火？如果你这样想，就说明珠城这轮的市场变化，你还没看懂！

量跌价涨，珠城大货异军突起光看成交速度，珠城二手的成交确实可以说是猛跌2月，日成交7、8套“洒洒水”，最猛的2月21号，直接干到了12套！3月同样也不赖，1号延续火力成交12套，20号也还能维持7套的日成交量。

而4月呢，你猜猜日最高成交量是多少？5套，才5套啊！！这样的成交速度，直接影响到量的累计。环比上月上旬（50套），珠城成交大跌42%！！

但诡异的是，4月的成交单价并不低，甚至可以说是创新高短短10天左右，凯旋新世界成交了4套房源，单价都超过20万+，一个赛一个其中，一套南向5房，单价直逼31万/㎡！其实，价格刷新高的迹象，在3月中下旬就已经开始了：。

汇悦台4栋的236㎡四房，成交价7000万，折合单价29.7万/㎡；汇悦台282㎡低楼层四房，成交价7650万，折合单价27.04万/㎡；汇悦台284㎡中楼层四房，成交价9000万，单价高达31.7万/㎡

！二手奢宅天花板不断被顶破，都快把天花板捅成筛子了！！仔细品品就能发现，都是些大面积户型在撑场面2月、3月的主流成交面积段，144㎡以下户型明显占优势，200㎡以上的大宅，占比不过1/104月成交的29套房源中，144㎡以上就占了14套，占比近一半！。

200㎡以上的超大户型，也有6套，占1/5！反映在房型上，三四房是主流，4房的占比正在变高。也就是说，现阶段，大货横行。

串联起去年的珠城二手成交市场，一个非常有意思的流通阶段，显现出来了：1.0时期：去年下半年到今年年初，单价低、南朝向、楼层优，笋货易淘比如，去年7月，10万/㎡单价以下成交的房源超过半数，甚至有10来套房，以6-7万/㎡价格成交。

2.0时期：今年年初到3月中，小户型、低楼层、产品旧，蟹货出清就算是二楼三楼的西向房、涨幅稳定不咋涨的跑马地“刚需盘”，也不担心没有市场，照样成交3.0时期：3月下旬至今，大面积、四房多、单价高，大货横行。

笋货-蟹货-大货，业主疯狂出逃，炒家追着进场，珠江新城的洗牌速度，变得越来越快。

珠城成交放缓，为啥？3月下旬到现在，珠城成交量能下降得这么明显，我觉得背后原因无非是这几个：1、现阶段易流通的房源，越来越少了经过这轮“笋货-蟹货-大货”的抛售洗礼，珠城现阶段挂牌量还在增加，但笋房不易淘。

一般而言，二三房是最好流通的房源，而现在珠城的二手挂牌，一房房型仍是挂牌主力军，接近珠江新城总挂牌量的一半！而成交情况是，在今年前3个月中，一房户型成交占比才16%。

2、JYD严查，高杠杆买房等于玩命此前的调查中，我们就发现了，不少买家都是全款杀入珠城的最为普遍的操作是，先做JY贷收本，全款买入之后，避税的同时，还避了利息一位神秘人士曾向我们爆料，他入行多年，卖出的超千万房源中，。

只有极其少数是按揭付款不过，如今银行正在严查这两个方面：一是，套JY贷，提前还贷，二是，资质作假，多成首付改成三成前者，被发现后要求立马归还，否则拍卖房产；后者，路行不通了，转首付直接拒绝，毫无商量

3、居住属性被大大剥离，自住业主逃离现在的珠江新城，金融属性变得越来越强，真实的自住客，已经在逃离珠城，追求更加纯粹的居住环境琶洲、金融城，乃至万博，都在开始承接珠城的置换客群去年9月，汇悦台1.45亿放售一套房源，中介圈瞬间被点燃，超100位中介带客上门，在楼下大批聚集。

原因无它，卖家给的实在是太多了，足足20%的中介费！开了这单，中介也能买一套房了！这样一来，追求私密感的圈层人士，自然也非常抗拒，还不如换个环境再说了，对比动辄二三十万单价的珠城，金融城20万+、琶洲13万+，万博7万+的单价，简直不要太友好。

更重要的是，谁能保证，宇宙中心珠江新城，能这么一路涨下去，永不崩盘呢？在相对高位中出逃，是非常明智的选择。